Autor: Advokat Aleksandar Popović

Licitacije su višestruki izvor uzbuđenja: pored toga što aktiviraju emocije koje sama priroda takmičenja izaziva, eventualna pobeda ili sticanje predmeta za nižu cenu od tržišne su tek posebna radost. Šta može stati na put toj radosti, otkrivamo u nastavku.

E-aukcija je elektronsko javno nadmetanje u cilju prodaje nepokretnosti i pokretnih stvari koje su bile predmet izvršnog postupka. U nadmetanju učestvuju registrovani korisnici, sami ili preko punomoćnika. Detalji o toku same e-aukcije i o njenim koracima su dostupni na internetu i o tome neće biti reči u nastavku teksta, već ćemo se osvrnuti na pojave o kojima nije naširoko pisano, a bitne su za učesnike.

Tokom korona virusa, tehnologija se pojavila kao alternativa dotadašnjem metodu usmenog nadmetanja. Ova promena je donela transparentnost, brzinu, centralizovanost i povećanu pouzdanost samog postupka.

Sa druge strane, olakšani pristup aukcijama, uprkos obaveznom jemstvu, doneo je mogućnost nešto impulsivnijih kupovina. Važno je naglasiti da učestvovanje na aukcijama može da ima dugoročne finansijske posledice. Od izuzetne važnosti je da učesnik u licitaciji mora da bude upoznat sa karakteristikama predmeta licitacije i samog postupka, kako ne bi nastupile posledice koje, ne samo da će da unište uzbuđenje kojim je akter licitacije vođen tokom postupka, već koje bi stvorile dugotrajnu nevolju impulsivnom kupcu.

Pre aukcije

Kupac na e-aukciji ne stiče samo predmet prodaje, već i pravnu situaciju koja ga prati. Najveći broj rizika može da se uoči i pre uplate jemstva. Učesnici se oslanjaju samo na šture oglase na portalu e-aukcije, dok se ređe proverava list nepokretnosti, osnov izvršenja, da li je prva ili druga prodaja, da li postoje razlozi za obustavu postupka, kao i brojna druga pitanja koja variraju u zavisnosti od predmeta koji se prodaje.

Od izuzetnog značaja je unapred odrediti strategiju kupovine: jasno utvrditi cenu do koje se ide, kako bi sama kupovina (u slučaju date najveće ponude) i dalje ostala isplativa. Uz razliku izmenjene realne vrednosti predmeta kupovine i cene za koju je predmet kupljen, potrebno je sagledati i poreze, troškove transporta ili druge specifične troškove za konkretni predmet. Kada se definiše iza koje cene se ne ide, sprečava se dugoročno kajanje koje dolazi nakon naleta hormona sreće.

Tokom aukcije

Svaki učesnik treba da zna da je postupak elektronskog nadmetanja strogo formalan i da se na ovaj postupak primenjuju odredbe Zakona o izvršenju i obezbeđenju i Pravilnika o organizaciji i postupku elektronskog javnog nadmetanja. Značaj poznavanja navedenih propisa se ogleda u tome da je, u cilju podnošenja adekvatne ponude, neophodno poznavati proceduru – šta se smatra validnom ponudom, a šta ne, kao i obratiti pažnju na vremenski interval trajanja nadmetanja i na same rokove.

Poznavanje samog postupka i relevantnih zakonskih odredaba pomaže ne samo u cilju dostavljanja ponude samog aktera, već i u odnosu na prepoznavanje nepravilnosti u toku postupka. Kada se iste pojave, poznavanje radnji koje stoje na raspolaganju učesniku su od izuzetnog značaja u cilju zaštite prava učesnika.

Ponovo je bitno istaći da je važno sve vreme toka nadmetanja imati u vidu strategiju koja je na početku ustanovljena, budući da e-aukcija nije igra na sreću, već postupak u kom učesnik treba u svakom trenutku da vodi računa o pravnoj i ekonomskoj opravdanosti narednog koraka.

Posle aukcije

Pobeda na aukciji ne znači i kraj pravnih obaveza učesnika koji je dao najbolju ponudu. Iako je za većinu učesnika postupak završen – za pobednika je tek početak. Nakon donošenja zaključka od strane Javnog izvršitelja, proverava se sadržina istog, podaci o samom postupku, učesniku i predmetu aukcije i razmatra se korišćenje pravnih sredstava. Ponovo se ističe značaj rokova: posebno rok za korišćenje pravnih lekova i rok za uplatu licitirane cene, u slučaju pobede. U slučaju propuštanja rokova, posledice su vrlo opipljive: gubitak jemstva i statusa najpovoljnijeg ponudioca.

Nekada se nakon aukcije može javiti potreba za novim pravnim postupcima, npr. pred katastrom ili državinskim sporom. U cilju povećanja šansi za uspeh u tim postupcima, od ključnog značaja je da svi prethodni koraci budu u skladu sa zakonom i da situacija bude maksimalno pravno čista, što se tiče samog postupka aukcije. Dešava se da drugi učesnik aukcije uloži pravni lek – tada je bitno zaštiti svoja prava i očuvati pobedu.

Punomoćnik u postupku

Tokom celog trajanja postupka, učesnik može imati punomoćnika. Za pravna lica je moguće postaviti zakonskog zastupnika, a fizička lica imaju mogućnost da ovlaste srodnika u pravoj liniji ili advokata.

Punomoćnik iz reda advokata, pored doprinosa u vidu preduzimanja faktičkih radnji i poznavanja procedure, u ovom postupku donosi još dve bitne komponente koje pravo i zakon ne navode izričito.

Prvo, klijent ne mora da razmišlja o pravnim aspektima predmeta za koji licitira, jer je tu advokat da o tome vodi računa i da klijentu obezbedi mir.

Drugi aspekt je to što su dve glave pametnije od jedne: u svakom trenutku postoji osoba više u postupku – profesionalac koji nema emotivne reakcije na situaciju u licitaciji – koji hladne glave može da podseti učesnika na ustanovljenu strategiju i na opravdanost planiranog koraka.

Zaključak

Ovaj tekst informativne prirode je napisan sa ciljem da istakne težinu pravnih posledica jedne uzbudljive radnje kao što je licitiranje. Tek nakon završetka postupka licitacije, kada se preduzmu radnje koje postanu pravno obavezujuće za najboljeg ponudioca, otvara se niz drugih pitanja, o kojima se često ne razmišlja unapred. Razgovor o ovim temama služi povećanju svesti o prirodi ovog fenomena, jer tek kada se sve uzme u obzir, može da se donese informisana odluka.

Napomena: Ovaj tekst izražava isključivo lično mišljenje autora i ne predstavlja pravni savet.